一般不得新建100米以上住宅！明年1月起施行

江苏近日出台《关于加强高层建筑规划建设管控的意见》，11月12日，江苏省住房和城乡建设厅召开新闻发布会解读高层建筑管控新规。

新建100米以上建筑

履行重大行政决策程序

根据相关规定，高层建筑是指建筑高度大于27米的住宅，大于24米的非单层厂房、仓库和其他民用建筑。其中，建筑高度大于100米的为超高层建筑。

江苏地处长三角地区，城镇密集、人口密集、经济密集，高层建筑建设起步早、增长快。据统计，截至目前，全省有近18万栋高层建筑。

“高层建筑是现代城市的重要组成部分，在提高土地利用率、完善城市功能、满足居住需求等方面发挥了积极作用。但随着高层建筑越来越多、建筑高度不断刷新，也为推动现代化城市治理提出了新的挑战和要求。”省住房和城乡建设厅副厅长金文介绍，围绕立项规划、设计建造、竣工验收等环节，《意见》从严从细明确管控要求，共提出十二条具体意见，将于明年1月1日起施行。

分级分类管控高层建筑，是《意见》的一大亮点。

结合经济社会发展、城市规模和能级、消防救援能力等省情实际，兼顾土地集约利用、人居环境改善和城市现代化，《意见》在国家要求按城区常住人口300万进行分级管控要求基础上，进一步细化新增人口100万城市建筑高度控制线要求，明确城区常住人口100万以下城市严格限制新建100米以上建筑；城区常住人口100万以下的城市严格限制新建80米以上住宅。

新建高层建筑的报审更严格。

金文说，国家要求有关城市新建150米或250米以上建筑的，需履行重大行政决策程序。为避免城市盲目“攀高”、全面提升科学决策水平，《意见》在国家要求基础上，将履行重大行政决策程序项目范围拓展至所有城市新建的100米以上建筑。

超高层建筑要建设消防救援站

高层建筑体量大、功能复杂，存在的火灾隐患不容忽视。

国家消防救援局在今年9月举行的新闻发布会上介绍，近年来，中国高层建筑火灾呈逐年上升趋势。2024年前8个月已经达到3.6万起，超过2023年全年总和。

《意见》明确，相关部门在审批80米以上住宅建筑、100米以上公共建筑建设项目时，应征求同级消防救援机构意见。

消防救援机构如何评估这些建设项目，确保与当地消防救援能力相匹配？

省消防救援总队法制与社会消防工作处处长陈文杰介绍，应为超高层建设项目配套建设消防救援站，消防救援站实力应满足超高层建设项目灭火和应急救援任务需求，配备与需求相匹配的专业消防救援人员、消防车辆装备、灭火和应急救援器材、消防员防护装备。缺乏消防救援站驻守保护或者区域内现有消防救援站实力不足的，应通过新建、改建或扩建等方式实现消防救援站实力达标。

省住房和城乡建设厅建设工程消防管理处处长戴登军介绍，住建部门将强化高层建筑建设项目监督管理。比如，加大对防火关键部位及隐蔽工程验收质量的抽查抽测；与消防部门协同开展消防车道、消防车登高操作场地、建筑消防设施的实测，把好源头关口，保障建筑品质。

据了解，近年来，江苏不断强化高层建筑灭火救援力量体系建设，推进住宅小区特别是高层住宅小区微型消防站建设，并纳入本地区119指挥中心统一调度。同时，优化各地高层供水消防车、举高类消防车配备结构，大力开展无人机灭火救援技术研究。目前，全省已建成20个高层建筑灭火救援专业队，配备各类高层供水、举高、排烟等消防车600余辆套，其中举高类消防车300余辆套。

科学布局

打造错落有致城市天际线

管控高层建筑，离不开规划“指挥棒”。

江苏已有不少实践经验。

南京开展建筑高度专项规划研究，加强城市中心区高层建筑管控，保持中心城区总体空间形态稳定有序。

苏州、扬州多年来严控历史城区及周边区域建筑高度，对历史城区周边新建建筑高度开展分级、梯度管控。

无锡、常州加强沿运河建筑高度管控，综合考量重要廊道、开敞空间，打造水城相融的立体滨水景观风貌。

城市如何科学选址、布局高层建筑？

《管控意见》规定要在安全、适宜的地段统筹规划高层建筑建设，要避开抗震防灾专项规划确定的危险地段。超高层建筑一般不在重要山体、水体周边以及老城旧城开发强度较高、人口密集、交通拥堵地段新建。

“我们要求各地自然资源主管部门在编制国土空间详细规划时，充分考虑经济社会发展、常住人口规模、城市景观风貌、历史文化保护、消防安全布局等因素，细化强度分区、高度分区，因地制宜，科学、合理、相对集中布局高层建筑，明确具体地块建筑高度上限。”省自然资源厅用途管制处四级调研员陆志均说。

江苏还鼓励各地在编制城市中心地区、交通枢纽区、沿山滨水景观地区、历史风貌区等区域详细规划时，强化城市设计引导。

比如，城市中心地区鼓励细化标志性建筑位置和高层建筑塔楼、重要公共建筑控制范围，科学论证高层建筑的高度、高退比和展开面，塑造错落有致的城市天际线；沿山滨水景观地区要统筹考虑建筑轮廓线与自然山水空间形态的关系，强化沿江滨水区域建筑风貌控制，引导建筑高度阶梯化布局，严控透水透绿视线通廊，塑造立体丰富、水城共融的滨水景观风貌。

强调科学布局同时，江苏也注重高层住宅建设品质。

“全省已有的高层建筑中，高层住宅占比超过80%。推动建造改善型高层住宅，是满足人民安居需求、实现行业高质量发展追求的生动实践。”戴登军说，《管控意见》基于安全韧性视角，突出高品质目标导向，从立项规划、设计建造、竣工验收等各个环节细化要求，最终目标都是为了建设让百姓满意的“好房子”，满足人民群众对美好生活的向往。