930新政后房企总资产、净资产一探究竟是什么鬼？

简介

从2016年930新政开始，在两年多的严格调控下，楼市调控成效显着，全国楼市整体降温 显然，房地产已经告别了黄金时代，迎来了白银时代。房地产企业的利润在不断缩小，正逐步从高利润时代向微利时代转变。在当前行业发展不乐观的背景下，房企竞争激烈，马太效应越来越明显。 TOP100房地产企业的资产蛋糕不断扩大。 2019年上半年，中国恒大总资产突破2万亿元。

此外，2019年一季度，房企融资延续2018年底的回暖态势，融资出现“小春”，融资规模达到近三年来的最高峰。相对宽松，房企大幅扩大发债规模，使得房企面临当前偿债高峰。在整体融资动作加速的同时，债务规模也在不断扩大。

因此，考虑到总负债过多可能带来的总资产虚增问题，我们对房地产公司的总资产和净资产进行了调查。

一、总资产规模持续增长，

50%以上的资产集中在TOP15地产公司

总资产

指经济实体拥有或控制的能够带来经济利益的所有资产，等于净资产和总负债之和。

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在“有房不炒”观念不断深入，政策调控不断收紧的影响下，房地产企业在行业调整期仍能把握城镇化、城镇化。结构性发展机遇，榜单数据显示，与2018年TOP100房企总资产61万亿元相比，2019年上半年房企TOP100总资产为2 2.86万亿元，增加2.25万亿元，同比增加10.92%。可以看出，2019年上半年，TOP100房企企业资产总额持续增长。

按总资产梯次划分，总资产超过1万亿元的房地产公司有4家。中国恒大总资产仍居首位，2019年上半年首次破2万亿元，同比增长11.63%；绿地控股2018年底总资产10365亿元进入万亿行列，但2019年上半年总资产10018亿元，减少347亿元。

总资产在5000亿到1万亿元之间的房地产公司有6家，比2018年增加了1家；其中，招商蛇口总资产首次突破5000亿元，中海发展总资产增幅最大，达到23.37%，目前总资产7840.01十亿。融创和龙湖的总资产也快速增长，分别增长了21.43%和20.34%。

总资产在1000亿-5000亿范围内的房企数量大幅增加，较2018年上半年增加6家，其中增幅前三为合生创集团、新城控股、中骏集团，均上涨约28%，分别为28.53%、28.16%、28.00%。截至目前，总资产超过1000亿元的房地产公司已达58家。

值得注意的是，榜单总资产的50%以上集中在TOP15房企，TOP15房企总资产合计12.89万亿，占比前 100 名总资产中的 52.。 @6.37%，房地产行业的资产分布越来越集中。

二、头部效应明显，房企负债规模增加

净资产指标是企业股东权益的反映，消除了负债的影响，避免了因负债总额过高而人为抬高资产总额。也可以用来衡量企业的规模。

净资产

指企业拥有的、可以自由处置的资产，即所有者权益或权益资本。

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2019年上半年，TOP100房地产企业总净资产4339家4.57亿元，其中恒大345家2.93亿元，是唯一一家房地产企业公司净资产超过3000亿元，位列百强榜首。榜单显示，净资产超过1000亿元的公司有10家，占据榜单前十万亿房企，总净资产18060亿元，约占总价值的41.62%前 100 名的名单。此外，TOP10均价1806亿元，TOP91-TOP100房企10家均价374亿元，TOP100整体均价434亿元，超过均值的有29家，表现明显头部效果。

与2018年相比，2019年上半年TOP100房地产公司净资产增长率为7.61%，低于10.91% TOP100房企资产增速显示，房企负债规模有所增加，主要是因为2019年上半年出现了一个短期融资“小春天”，为应对随后的偿债高峰期，部分企业不得不再次借款。为偿还旧债，负债增加间接导致净资产增长率下降。例如，在净资产TOP10房地产公司中，总资产增速大于净资产增速的房地产企业有7家。其中，中海地产两者增速差距最大。总资产增速比净资产增速高1<@6.34%。凭借央企优势，中海地产拥有充裕的现金储备和低成本的融资渠道。负债水平常年处于行业低位，但2019年上半年总负债41.42.66亿，增幅较高，增幅约9.与 2018 年底相比为 51%。

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三、整体债务会增加而不是减少，

中小房企净负债率居高不下

净负债率

是反映资产结构的指标；净负债率=（有息负债-货币资金）/净资产，

计息负债为短期借款、一年内到期的长期借款、长期借款、应付票据和应付债券之和。

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基于即将到来的偿债高峰，不少房企选择主动降杠杆降债。各种融资方式用于偿还到期债务或置换即将到期的债务，但由于以新换旧，房企整体债务并未减少。 2019年上半年TOP100净负债率榜单数据显示，100家上市房企平均净负债率上升，从2018年的84.1%上升到2018年的98.@ 2019年6月>8%，平均涨幅约14.7个百分点，创历史新高。净负债率上升的原因主要是由于2018年底和2019年一季度的融资窗口期。在此期间，大部分房企为了还款在此期间进行了一轮融资。债务和筹集资金。融资方面，与此同时万亿房企，3、4月份土地市场也火热，房地产企业加大拿地力度，使有息负债总额增幅大于现金增幅，导致房地产公司净负债率上升。

100家房企中，TOP20净负债率最高的房企大多为中小型房企。由于行业集中度提高和国家周期性政策调控，市场竞争更加激烈，这类房企对加速扩张和规模化的需求尤为强烈。再加上融资门槛不断收紧，净负债率居高不下。大型房企在玩高杠杆的同时，也有一定的现金流入，净负债率一般不会太高。

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