购房者开发项目投资与总成本费用的相关概念（一）

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一、建设项目投资估算

(一）建设项目总投资构成：

包括三部分：固定资产投资、建设期贷款利息和流动资金。

固定资产投资是指按照拟建规模、规划设计方案和建设内容进行项目建设所需的成本；建设期贷款利息是指企业为建设项目的建设投资贷款和流动资金贷款而发生的利息费用；营运资金是指为维持企业正常的生产经营活动所占用的营运资金总额。

建设项目总投资形成的资产分为固定资产、无形资产、递延资产和流动资产。

二、房地产项目投资及总造价估算

1、房地产开发项目投资成本的相关概念

(一）房地产开发项目的投资特点

三种商业模式：销售、租赁和自营。

(二）房地产开发项目总投资

房地产开发项目总投资包括开发建设投资和运营资金两部分。

(1）开发建设投资是指房地产产品在开发期内完成开发建设所需的各项成本和费用。包括土地成本、前期工程成本、基础设施建设成本、建筑和安装工程费用、公用配套设施建设费用、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期间的税费、其他费用及不可预见费用等。

(2）营运资金是指房地产开发企业用于日常经营营业额的资金。

(三）开发产品成本

产品开发成本是指房地产开发公司在开发过程中发生的各种费用。从财务角度来看，这些成本可以分为：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本。

在会计上可分为：直接开发成本（包括土地成本、前期工程成本、基础设施建设成本、建筑安装工程成本、公共配套设施建设成本）和开发间接成本（包括管理成本） 、财务费用、销售费用、开发期税金、其他费用和不可预见费用等）。开发成本和开发费用也可以分类。

开发成本包括土地成本、前期工程成本、基础设施建设成本、建筑安装工程成本、公共配套设施建设成本、其他成本、开发期间的税费以及不可预见的费用。

开发费用包括管理费用、财务费用和销售费用。

例6-1：某开发商在广州开发项目，总建筑面积157349平方米，其中住宅135049平方米，商铺5300平方米，会所17000平方米。住宅全部出售，商铺出租，会所自营。

项目总投资70794万元，其中开发建设投资70644万元房地产动态成本，其中开发产品成本65644万元，自营固定资产（会所）5000万元。

会所投入运营时，需要投入150万元的运营资金，项目结束时收回一次（预计38年后）。开发项目总投资构成见图6-1：

如果项目只有出租和出售部分，没有自营部分，那么其总投资仅为65644万元，其中不包括自营固定资产（俱乐部）5000万元和运营资金150万元.

三、房地产开发项目总成本构成估算

1、土地成本估算

(1）土地使用权出让费

土地出让金底价一般可参考政府同期出让的类似地块出让金金额，综合考虑时间、地点、用途、街道状况、建筑容积率、土地流转期限、周边环境和土地状况。也可根据城市基准地价或城市人民政府发布的平均划界地价，根据项目用地的地块等级、用途、容积率、使用寿命等因素进行修正。土地有偿出让方式有拍卖、招标、协议等。

(2)征地拆迁安置补偿

新规定规定，拆迁补偿可以采取货币补偿或产权调换的方式实施。货币补偿金额根据被拆迁房屋的位置、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价确定；实施产权调换的，计算被拆迁房屋的补偿金额和调换房屋的价格，进行产权清算。兑换差价。

(3）土地出让费

土地出让金是指土地出让方支付给土地出让方的土地使用权出让金。土地出让或者依法转让取得的土地使用权，可以转让给其他合法使用人。

(4）土地租赁费

地租费是指土地承租人支付给土地承租人的费用。在房地产开发投资中比较少见，但常用于房地产投资（如购买酒店出租经营时）。

(5）土地投资优惠

一种非常常见的协作开发项目模式。

2、前期施工费

前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质调查及“三通一平”等土地开发工程费用。

(1）项目的规划设计和可行性研究的费用一般可以按项目总投资的百分比来估算。一般情况下，规划设计费用约为建设的3%及安装费用，可研费占项目总投资的0.1%—0.3%。收费标准，一般根据设计估算0.5%左右。

(2）“三通一平”等土地开发成本主要包括地面原有建筑物的成本、结构拆除成本、场地平整成本、水、电、路。这些费用可以根据实际工作量参考相关计费标准进行估算。一般为0.设计估算的35%。

3、基础设施建设费

基础设施建设成本，又称红线内外工程成本，是指建筑物2米范围内、小区规划红线内的各种管线、道路的成本，主要包括水供、供电、道路、绿化、供气。 、排污、排洪、电信、环卫等设施建设费用，以及各种设施与市政设施干线、干线管道、干线道路的接口费用。

基础设施费用通常使用单位指标法计算。粗略估算，每个基础设施项目都可以按照建筑平方米或土地使用平方米的成本来计算。

4、建筑安装费

建筑安装工程费是指直接用于工程建设的总成本，主要包括建筑工程费（结构、施工、特装工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯） 、空调）、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）及室内装修工程费用。

5、公共配套设施建设费

公共配套设施费是指在居住区内为居民提供服务而建设的各种非商业性公共配套设施（又称公建设施）的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公厕、停车场等。

6、开发开销

间接开发费用是指房地产开发企业的独立核算单位在开发场地的组织管理中发生的各项费用。包括工资、福利费、折旧费、维修费、办公费、水电费、劳保费、周转房摊销等费用。

7、管理费

行政费用是指房地产企业行政管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。主要包括：管理人员工资、工会经费、业务接待费、职工教育经费、劳动保险费、失业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、房产税、土地使用税（企业管理用房)、车船使用费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销等费用。

管理费用可以根据上述1-5项中的项目投资或直接费用按百分比计算。这个百分比一般是3%。

8、财务费用

财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，主要包括贷款和债券利息、金融机构手续费、保险费、融资代理费、汇兑损失净额、企业募集资金等。项目。其他财务费用。

长期贷款利息和流动资金贷款利息的计算请参见“贷款本息还款评估”。利息以外的财务费用可按 10% 的利息估算。

9、销售费用

销售费用是指开发项目的产品在销售过程中发生的各项费用，以及专门销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项。

(1）广告和营销费用

大约占销售收入的 2%-3%（住宅销售较高，写字楼较低）

(2）销售代理费

大约1.销售收入的5%—2%

(3）其他销售费用

大约0.5%—1%的销售收入

以上项目合计房地产动态成本，销售费用约占销售收入的4%-6%。

10、其他费用

其他费用主要包括临时用地费及临时施工费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工许可费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等. 这些费用按当地有关部门规定的费率估算，一般占投资的2%~3%左右。

11、开发过程中的税收

开发项目的投资估算应考虑项目在开发过程中承担的各种税费以及当地政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这些税费已成为开发建设项目投资的较大比重。各项税费按当地相关法律法规进行估算。以广州为例，这些税费一般包括：

(1）辅助设施建设费（5.小区建设安装费5%，单体11%）

(2）固定资产投资方向调整税（占总投资的30%-5%，目前暂停）

(3）土地使用税

(4）建设工程质量安全监督费

(5）供水扩容费（免）

(6）电源扩容费（免）

(7）物业管理基金（占售价2%，物业出租，开发商支付，出售，买家支付）

(8）其他

12、不可预见的费用

不可预见费用包括储备金（不包括提价储备金）、基础或其他额外工程不可预见的额外费用，以及不可预见的自然灾害。它是根据项目的复杂程度和上述成本估算的准确性，以上述成本之和为基数，按3%-5%计算。

如果项目在开发完成后租赁或拥有，还应估算以下成本：

13、运营费用

营业费用是指房地产项目开发完成后，在项目运营期间发生的各项营业费用。主要包括管理费用、销售费用等。

14、维修费用

维修费用是指出租或自营的房地产项目在运营期间发生的材料消耗和维护费用。