一下静态测算关注的各项指标情况(一)(组图)

在投资犬应该具备的一些品质中，衡量和计算的能力被强调了。鉴于很多朋友都在问计算房地产动态成本，我会开一篇专门的文章来谈谈计算。分为两部分，第一部分是静态测量，第二部分是动态测量。

房地产开发金融常用的评价指标包括静态计量结果和动态计量结果：

静态计算是指按某年某月固定生产要素成本（时点价格）计算的房地产项目投资收益的瞬时值。通俗地说，就是不考虑各种变量，将成本、售价、成本锚定在一个固定值上得到的计算结果。

动态计量是指在静态投资计量的基础上，加上资本的时间价值等重要变量而得到的房地产项目评价方法。

静态计算评价重点关注项目的静态回收周期、销售利润率、净利润率。动态计量侧重于项目的财务内部收益率（著名的IRR）、财务净现值和动态投资回收期。

以下步骤解释了静态测量所涉及的各种指标：

1、销售利润率：项目的净利润与净销售额的比值。销售利润率是衡量项目销售收入水平的财务指标。

2、净利润率（成本利润率）是指项目利润与项目成本投入的比率。净利润率是初步评价项目是否可行的重要指标。

净利润率=（总销售收入-总成本-总税费）/总成本*100%

3、静态投资回收期是指在不考虑资金动态成本的情况下，项目以静态收益补偿全部投资所需的时间。通俗地说，就是一个项目上线到零现金流所需的时间。

用公式简单表示：

我们通过一个案例来解释一下，如图所示的一个项目

经计算，其投资回收期为：(5-1）+192/864=4.22年

下面说一下计算中一些元素的组成。房地产开发总成本包括开发成本和开发费用两大类。

开发成本包括土地成本、前期工程成本、基础设施建设成本、建筑安装成本、公共配套建设成本、开发间接成本、开发过程中的税费、开发不可预见成本和其他成本。

开发成本包括财务成本、管理成本和销售费用。

1、土地成本。包括土地出让费、拍卖服务费、土地契税和印花税、指标费。

2、施工前费用。主要包括前期规划、设计、可行性研究、地质和水文勘测、以及三通一平的费用：

表格由作者多年前整理，图片内容仅供参考

3、基础设施建设费用，又称小市政，是指在项目红线以内和红线外2米以内需要连接的管线、道路等的建设费用。

主要包括供水、供电、弱电、天然气、污水、花园、道路、照明和卫生设施的成本。

4、建筑安装成本是指单栋建筑的纯细分工程成本。主要成本分解标准如下：

表格由作者多年前整理，图片内容仅供参考

现在很多一二线城市都需要装配式建筑。根据组装比例不同，建设成本会增加80-300元。这要参考各地预制产品的市场价格综合考虑。

5、间接开发费用，这主要是指项目场地管理中产生的各种费用。一般来说，在计算中加上不可预见的费用，大概比例为工程总费用的1-3%。.

6、行政费用。管理费可按项目总投资或上述1-5项费用的一定比例计算，比例范围2-3个百分点较为合适。

7、财务成本主要是项目开发过程中为项目筹集资金的成本。目前的情况主要是围绕原融资开发贷款产生的手续费、评估费、担保费、利息成本等。预融资成本因城市而异。具体而言，优质一二线城市占融资额的12%左右。一二线城市开发贷款的利息成本可达8-10%，三四线城市为12%及以上。融资金额为项目总成本的40-70%。城市级别越高，募集资金的比例越高。

融资成本=总成本*预融资比例*融资时间*利率+总成本*开发贷款融资比例*融资时间*利率

一般情况下，财务费用可按纯建筑安装费用的65%计算，也可按动态资金缺口计算。

8、销售费用。销售费用主要包括项目销售过程和销售场地发生的各项费用，以及专业销售机构发生的费用。综合来看，分为三类：

1）广告和营销费用，一般占总销售收入的1%-2%；

2）销售代理费，一般占总销售收入的1.5%-2%；

3）其他费用，一般占总销售收入的0.5%-1%；

以上项目加起来，销售费用占销售总收入的3%-5%。当然房地产动态成本，一些品牌地产公司的成本控制比较好，通过自建APP、全国营销等渠道可以做到2%左右。

让我们随机取一个梨，以一块64英亩的住宅地块为样本。为了衡量每个子项，我们可以做一个表格，如下

总体而言，我们取中位水平，高层清水不含土地、融资、税收的综合成本在4100元左右，洋房在4500元左右。如果一个项目的地价和楼面价与房价的差价不超过5000元，或者在房价低于6000元的城市，基本上是很难结算的。

本文重点分享静态测量的原理和组成部分。如果您想了解具体的测量表格模板，请加入我的星球下载学习。有大量的一线房地产公司计量表模板。