2019年上半年销售较为出彩房企负债率不断攀升(图)

注：行情下行，头部放缓，资金趋紧。房企半披露行情接近尾声，房企对于寒冬和未来，或诚恳或冠冕堂皇的回答；，如何活得更好，是摆在大家面前的共同问题。不同的是，每间房子都有不同的护城河宽度和深度。

随着中报的密集披露，房地产行业的财务状况已经浮出水面。作为资本密集型行业房企净负债率多少合适，房地产历来是为数不多的买卖双方可以同时使用杠杆的行业之一。在买方市场杠杆率不断被挤压的今天，卖方市场也就是开发商级别的杠杆率却在不断上升。

根据Wind和房企发布的2019年半年报统计，记者发现，截至发稿时，已披露半年报的房企TOP 30中，近70%资产负债率超过80%，有的甚至攀升至95%；更能反映房企杠杆水平的净负债率，已成为业内“不可告人的秘密”。越来越多的公司选择在其半年报中避开这些数据；相比之下，开发商的现金流恶化。在行业进入寒冬之际，之前一直在杠杆扩张的房企深知降杠杆的重要性。不拿地，慢慢拿地，快速还钱，成了最好的选择。

总体可控：部分企业存在流动性压力

截至发稿，房地产行业半年报尚未完全披露。因此，根据中国指数研究院早前发布的《2019年上半年品牌地产企业销售业绩排行榜》，前30名企业股权金额的门槛为365亿。元。为了解2019年上半年较为优秀的房企负债表现，北京商报记者对榜单前30位房企的负债数据进行了统计。

截至8月26日，根据Wind数据，TOP 30房企中共有19家房企发布中报，其中13家房企资产负债率超过80%，占比6% 8.42%；2家房企突破90%大关：中梁控股（02772)，上市仅一个多月就达到95.25%，融创中国（0191<@位于地产公司第一阵营的8))，2019年上半年资产负债率为90.84%，

榜单中资产负债率在80%以下的TOP 30公司有7家，分别是中国海外发展、华润置地（01109)、龙湖集团（00960)、绿城中国（00960)） 03900)).>、远洋集团（03377)、雅居乐地产、洛根地产（03380)，其中，中国海外地产，曾被称为作为过往的“净利润之王”，延续了一贯的“优秀学生”作风，资产负债率仅为60.07%。

在房地产行业，资产负债率一直被视为评价房地产企业负债水平的综合指标。由于前期投入大房企净负债率多少合适，资产负债率低，无法发挥良好的财务杠杆作用，导致企业融资成本较高；资产; 过高的负债率会给公司带来更大的财务风险，导致公司偿付能力减弱，甚至可能导致公司资不抵债，最终破产。业内普遍将80%作为房企资产负债率的警戒线，85%为红色警戒线。

现实也表明，在融资方面，如果房地产企业的资产负债率超过85%，很有可能会因为负债过多而被排除在外。国家发改委此前印发的《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》中提到，营业收入超过300亿元的企业在建支持工业和房地产业发债融资。其中，对房地产企业的要求是总资产1500亿元以上，营业收入300亿元以上，行业资产负债率不超过重点监管线；

“一般来说，开发商85%的资产负债率数据是可以容忍的，但有些企业超过了这个指标，在一定程度上可能存在运营安全问题。这类企业要警惕支付压力，一旦销售增长不可持续，就有将是流动性压力，”易居研究院智库中心研究主任严跃进提醒。

净负债率：半数房企回避

天津松江（3.32 -0.60%，诊断股）517.67%位居榜首

除了资产负债率，另一个开发商更不愿提及的负债数据也在上升。

所谓净负债率是（有息负债-货币资金）/净资产，其中有息负债是短期借款、一年内到期的长期借款、长期借款、应付票据和应付债券。本计算公式中剔除了预售房款的影响。

Wind数据显示，截至8月26日，100多家房地产开发上市公司集体披露了半年度或中期业绩报告，其中近半数未披露净负债率。从公布净负债率数据的房企来看，包括金融街（7.75+2.11%，诊断股）、北京城建（7.32+0.14%，诊断股）、华发股份（7.32-1.21%，诊断股）、蓝光地产等21家公司净负债率超过100 %。

天津松江以517.67%的净负债率位居高负债房企榜首；华远地产（2.44 +0.00%，诊断股）（257.55%），天地园（3.61 +0.28%，诊所）（275.2%）、嘉凯市（6.@ >53 -0.31%，诊断股）（213.91%）等均超过200 %; 华发股份有限公司（198.44%）、珠江实业（3.80 -0.52%、临床股）（193.76%）、格力房地产（5.01 +0.00%，诊所股）（189.21%）等公司也都接近200%。

上述资产负债率是总负债除以总资产的概念，也是房地产公司中期报告对外发布时基本披露的衡量企业负债水平的指标。原则上，房企总负债越高，资产负债率越高。

由于我国房地产行业实行预售制度，房屋竣工交付前产生的预售款会形成金融负债，但这部分负债不需要支付利息，最终将随着项目的竣工交付转化为结算收入。因此，行业在衡量房企真实负债时，需要排除预售房款对总负债的影响。因此，业内一致认为，总负债和资产负债率并不能真正反映房地产公司的负债情况。相比之下，房企很少披露的净负债率（净借款率）更能直观地反映房企的财务结构。

事实上，由于房地产行业的资本密集性，整个房地产行业都面临着高负债的局面，甚至一些快速成长的房地产公司也设定了“降低净负债率”的目标。 100%”，但更多房企不披露净负债数据，部分房企选择在财务报表上“拼命”，用高财务杠杆掩盖高负债的事实。

房地产企业净负债率居高不下，意味着企业经营安全风险在一定程度上增加。业内人士认为，在行业调整期，过去扩张激进、征地成本高、融资渠道狭窄的中小房企抗压能力较弱。成本将给房地产公司带来巨大压力。在当前低迷的市场环境下，包括万科、碧桂园（02007)）在内的多家龙头房企也频频表态，将减债促还款作为企业发展的重中之重。

“房地产企业的高负债规模与行业本身有关，房地产行业的高额资金投入，要求其在融资上寻求新的动力，也与近期资金趋紧有关。” 晏跃进说道。

现金流：唯一正面的房地产龙头公司是万科和碧桂园

就像一枚硬币有两面一样，高额债务对公司的影响也是利弊兼备。在市场火爆和市场惨淡的时期，高负债和扩张的房企面临着两种截然相反的局面。

有业内分析人士表示，房地产是一个高杠杆行业，高杠杆决定了房企能否做大做强。该行业一直是杠杆扩张的典型例子。近年来很多房企在第一阵营的快速发展，也印证了这一点。福建、广东的一些房企更是“高负债、高发展”。清楚的情况。另一方面，如果外部融资不畅、内部销售放缓、行业高周转，尤其要警惕偿债高峰给房企带来的财务压力。

判断房企负债率是否合理，业内人士认为，首先要明确判断的角度。债权人最关心的是能否按时收回本息，希望负债率越低越好。股东关心的是借贷成本。当所有资本的收益率高于借贷利率时，负债率越大越好，反之亦然。从经营者的角度来看，如果债务过大，超出债权人的承受能力，企业将无钱可贷；如果不借债，则说明企业利用债权人进行经营活动的能力不足。所以，

目前，能否把握好规模与负债之间的利润平衡，已成为高负债房企面临的一大挑战。现金流是否充足，直接决定了房地产公司能否生存下去，能否更好地生存下去。据梳理，目前现金流为正的龙头房企只有万科和碧桂园。其中，万科2019年上半年实现正现金流，达88.6亿元，去年上半年为负；碧桂园今年上半年的经营现金流也保持正数。.

“把钱抢回来”也开始越来越频繁地出现在房地产公司的公开声明中。或增加融资，或加速盈利，或减少开支等“玩法”，陆续被房企解读为降低负债率。在资金链紧张的情况下，房地产企业不得不减少甚至暂停征地，以减少现金支出。比如8月初，富力就宣布“下半年暂停征地”。融创董事长兼执行董事孙宏斌在日前召开的中期业绩发布会上也表示，“下半年基本没有征地目标”。

“目前，整个行业都在呼唤‘减债稳现金’，对于单个企业来说，减债和规模冲刺目标的降低，不足以影响公司在行业中的规模地位。恰恰相反，正是因为整个行业采取了相同的发展战略，可见当前的政策环境和市场环境对涉案企业有着相似的激励作用。” 和硕机构首席分析师郭毅表示，在市场低迷时期，为确保公司在市场波动期间平稳过渡，保持合理减负债和稳定现金流。