“稳楼市”政策叠加效应初显 交易渐趋活跃 释放积极信号

□ 记者 刘 霞

11月以来，我国金融组合拳“稳楼市”政策密集发布。11月8日，银行间市场交易商协会发布信息，支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。11月11日，央行和银保监会联合印发文件，就房地产融资等方面提出16项具体举措。11月22日，国务院常务会议上提出“努力改善房地产行业资产负债状况”。11月25日，央行宣布降低金融机构存款准备金率。11月28日晚，证监会发布支持房地产市场5项措施，恢复房企及涉房企业股权融资功能。

记者注意到，这些“稳楼市”政策持续发力，江苏的房地产市场成交量攀升、成交单价下探现象较为普遍。专家认为，房地产流动性正在逐渐增强，释放出积极信号。

二手房市场“价跌量涨”

11月15日，南京一家房地产中介打出“喜报”，热烈祝贺当日签约7单二手房。这家中介机构深耕建邺区河西片区，作为一家区域性小型房产中介，能够取得单日7单的成交量，令二手房从业者们颇为振奋。

从数据统计上来看，11月份南京二手房成交量呈上升趋势。10月31日—11月6日，南京二手房成交1421套，接下来的3周，南京二手房成交量分别为1755套、1717套、1617套。根据我爱我家南京研究院统计数据，11月南京全市二手房成交量7055套，环比上涨26.7%。市场让价空间进一步扩大，成交热度有所回升。

与成交量上升同时发生的，是房价的进一步下探。在11月16日国家统计局发布的《2022年10月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》中，被列入统计名单的南京、无锡、徐州、扬州，在新房价格方面均维持上个月环比下降的趋势；二手房价格方面，南京、无锡、扬州环比下降，唯有徐州止降回升，环比上涨0.1%。我爱我家南京研究院统计数据显示，11月南京二手房成交均价29968元/平方米，环比下滑1.9%，同比则下跌6.7%。

专家认为，二手房市场的“价跌量涨”和一部分房主降价换量有关。南京房地产业协会副会长兼秘书长张辉说，11月第二周以来，出手低价捡漏的买房人增多，激发南京二手房交易量回升，成交量创10月以来周度新高。

从各二手房中介机构发布的“低价房源”来看，一部分二手房卖家急于出手，不惜大幅降价。10月30日，南京建邺区拉德芳斯小区一套面积为76.18平方米的房源，成交单价为4.7万元/平方米，引发关注。细心的网友查阅成交记录发现，该小区上一次出现4.7万元/平方米的同面积段房源是在2017年。11月中旬，在南京市二手房成交量较为旺盛的其他板块也纷纷出现“房价回到几年前”的现象。鼓楼区滨江世贸外滩新城一套面积为148平方米的二手房成交单价3.7万元/平方米，江北新区保利西江月一套面积为87平方米的房源成交单价低至2.9万元/平方米。

是谁在低价抛售二手房？南京房地产业内人士孙洁认为，曾经加杠杆买房的房主们，正在离场。“他们出于对楼市行情的看好多套买入，而如今收入受市场影响大减，需要卖掉部分房产才能支撑现有的房贷。”

定位精准产品更受欢迎

当下的房地产市场，有人离场，也有人正在进场。进场的是有刚需或改善需求的城市家庭。孙洁说，别墅、洋房、大平层房源的热销，是由于一部分有经济实力的购房人，仍然看好房地产市场长远的发展，为改善家庭居住条件不惜投入重金。

近期，新房市场也和二手房市场一样，在“量”上呈现出供需两旺的趋势，而在价格方面，一些楼盘通过推出小户型房源、单价优惠、降低首付比例等方式主动降低购房者的入手门槛。

11月24日，记者来到位于南京市雨花台区软件大道的一家新开楼盘万科朗拾，售楼处里的看房者络绎不绝。该楼盘分别在10月底、11月中旬连续两次开盘，均基本售罄。销售顾问王舜告诉记者，第三次开盘的销售许可证正在申请，这两天就会启动报名。

一个月内连续3次开盘，这家新楼盘为何对销售如此乐观？王舜介绍说，前来看房的客户，以雨花软件谷和建邺区工作的人居多，如果以后住在这里，上下班的车程都在10分钟之内，十分方便。此外，他认为还有户型和总价的优势。户型以119平方米面积和139平方米面积的三房为主，按照均价4.3万元/平方米左右计算，119平方米的户型总价为511万元，首付三成仅需153万元。“总价和套型都非常适合年轻小家庭，三代人一起住也够用。”王舜观察到，前来看房的客户年轻人居多，119平方米的户型更受欢迎。

另一些楼盘则瞄准了改善型购房人群。11月28日，记者看到南京有两家楼盘的报名人数出炉。建邺区越秀和樾府，120套房源有230组客户报名，综合中签率52.17%；建邺区星叶云墅，102套房源有237组客户报名，综合中签率43.04%。前者户型以143—175平方米面积段为主，后者以220—280平方米面积段为主。从销售价格上来看，这两家楼盘与周边二手房挂牌价并无太多差价，但其主打“大户型、低密度”的产品对改善型购房者更具吸引力。

与越秀和樾府在同一区域的另一家楼盘，开盘已有7个多月，截至11月24日仅销售94套，去化率仅五成。

南京大学城市科学研究院执行院长胡小武认为，近年来我国持续坚持“房住不炒”，就是为了让房地产市场“去投资化”，让房子真正回到居住的本质上来。在这种大形势下，房地产开发企业像以前那样粗放型盖房子的做法再也行不通了，必须要有更精准的产品定位。

市场信心尚未完全恢复

记者注意到，11月11日央行和银保监会联合印发的“金融16条”除了就房地产融资、“保交楼”金融服务、受困房地产企业风险处置等方面提出具体举措以外，还多次提到住房信贷政策：“合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限”“合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平”“多维度科学审慎评估新市民信用水平，提升借款和还款便利度”。对此，贝壳研究院市场分析师刘丽杰认为，这代表地方政府在需求端调控政策上有了更多的优化空间。

11月以来，密集的“稳楼市”政策所释放的积极信号已传导至市场端。张辉说，近期南京楼市已经出现乐观迹象。11月份第四周，南京新房认购1490套左右，二手房成交量1600多套，均属高位。这一周，南京二手房挂牌量环比下降9.2%。11月，南京二手房库存量已连续四周环比下降。这意味着愿意降价卖房的房主减少，二手房房价下降的空间也将变小。

张辉认为，11月这一轮的稳楼市新政，主要体现在“保项目”“保企业”方面，他希望后期还能有更多“保市场”的政策出台，“只有让市场恢复活力，房子好卖了，才能真正让整个房地产产业链良性循环起来，实现健康发展。”