头部房企净高低差巨大前一段时间200多家房企宣布破产清算

摘要：从有息负债增速看，万科、中海、龙湖等房地产企业2018年增速较2017年同比均低于55%；新城、徐汇均高于60%；恒大自2017年开始致力于降低杠杆率，与2017年相比，2018年有息负债增速控制在5%以内。

降低杠杆不会在一夜之间发生。多减少减也是知识问题。房地产公司资产负债表的变化可以反映其攻防意图和战略调整方向。债务比率的选择决定了房地产公司是保守、稳定还是激进。

高债到底是不是错，可能很难判断，毕竟有些房企借高债登顶，用高周期转换来解决高债带来的风险和危机。但是，在这张资产负债表中，有一个企业非常关注的指标，那就是有息负债，因为这决定了每家房企的业主每天都要偿还“几亿”的利息。醒来后。

根据媒体评选的万科、中海、龙湖等11家行业龙头房企近两年有息负债指数，排名前11位的房企平均有息负债企业呈上升趋势。 2018年均值2216亿元，同比增长32%。

“有息负债规模和资金成本影响企业利润率水平。”同策咨询研究中心主任张宏伟在接受记者采访时表示，在有息负债规模增加的同时，不同规模企业的现金等价物也可能随之上涨，所以如果你看房地产公司的资金链状况，还是要看清偿能力。

顶级房企净负债率差距巨大

前段时间，200多家房地产公司宣布破产清算，其中90%以上是由于资金链断裂造成的。不难看出，控制负债率是房地产公司的必修课，但每个公司控制负债率的标准不同。 2016年去杠杆成为大势所趋后，纵观房企近几年的表现，可以发现万科、中海、华润、龙湖等稳定房企的净负债率（指考虑永续债后的净负债率（下同）控制在50%左右；后起之秀新城控股、徐汇等大中型房企净负债率在70%至100%之间波动；恒大和融创是行业前四位激进的房企。负债率150%以上。

值得注意的是，记者发现，如果考虑上述考虑永续债后的净负债率，万科和中海在30%以内；华润、龙湖、碧桂园各持股50%左右；恒大和融创在150%到170%之间；最高和最低的差距将近6倍。

此外，从有息负债增速看，万科、中海、龙湖等地产公司2018年增速较2017年同比均低于55%；新城、徐汇均高于60%；恒大自2017年开始致力于降低杠杆率，与2017年相比，2018年有息负债增速控制在5%以内。

“负债率的高低没有统一的标准。”阳光城集团常务副总裁吴建斌近日表示，负债率不能看，不能忽视，更谈不上。也就是说，过高和过低的负债率增长对企业的发展都比较不利，相反，不高不低的温和派可能会走出自己的节奏。

“每个公司的业务定位都不一样。以融创为例，在现金流和负债这两个指标中，如果更加重视现金流，手头现金覆盖负债，就没有支付压力。”张宏伟认为，但部分央企和个体民营企业净负债率相对较低，融资成本较低，经营稳定。

龙湖等房企融资成本低

“融资成本几乎决定了一家公司利润率的走向。市场上有一个指标（内部收益率（IRR）），是指企业发展过程中所能承受的最大资金成本。”张宏伟告诉记者，“内部收益率（IRR）是指累计净现值为0时的折现率。很多人认为内部收益率是指项目的盈利水平，其实不然内部收益率的本质是指项目。您可以承受的最高资本成本（例如贷款利率）。也就是说，如果你的内部收益率是 20%，利率是 20%，你一分钱都赚不到。”

也就是说，内部收益率越高，资金成本越低，差价越大，利润率越高。事实上，每个房地产公司都希望扩大利润空间，降低融资成本。然而，在这个自然资本密集的行业，高额债务带来的高额利息支出一直是高利润的“敌人”。无论是龙头房企，还是中小房企，都很难获得低成本融资，尤其是民营房企。

据记者观察，由于大部分房企尚未发布2019年上半年的年报，根据2018年的数据，以上述11家龙头房企为样本，在阵营中在融资成本控制在5%以内的情况下，只有中海、龙湖、华润和保利是4家，万科也被排除在外。尤其值得一提的是，龙湖是其中唯一一家民营房企。截至2018年底，龙湖有息负债规模不足1200亿元，融资成本仅为4.55%。 2017 年为 4.5%。其近两年的融资成本与中海、华润几乎持平；融创、恒大、新城均超过6%。

此外，万科、中海、华润、龙湖等房企近两年融资成本增幅均未超过1个百分点。以龙湖为例房企净负债率多少合适，近三年来，在整个行业杠杆率不断提升的过程中，龙湖是少数几家没有使用非标、影子银行、信托的公司之一。 “我们没有使用任何高成本的融资方式，我们非常自律，所以今天的龙湖有这么多的授信额度。”龙湖集团执行董事邵明晓此前对记者表示。

“近年来房企净负债率多少合适，龙湖集团的净负债率水平有一条红线，必须控制在60%左右。近两年的实际业绩一直在50%左右，带来了相对的财务前景稳定，再加上资本市场信用评级高，有可能拥有多年稳定、低成本的融资渠道。另外，资产属性也比较优质。市场找钱，找钱成本高，龙湖可以找低利率融资。财经评论员闫跃进告诉记者，只有将融资成本维持在5%的水平，才能保持融资的主动性。融资策略，创造良性循环。

如吴建斌所见，2001年中海建立了净负债水平不超过40%的红线管理。后来，这家公司小步稳说话，率先出击。多年后，成为行业的利润王和市值王。和品牌价值为王。

不难看出，龙湖也在走中海的这条发展道路。据记者了解，目前龙湖是业内唯一一家国内外全投资级民营地产公司：其中，国际三大评级机构标普、穆迪、惠誉给龙湖最新的评级为“BBB-”、“Baa3”、“BBB”。此外，大公国际、中诚信证券评论、新世纪均给予龙湖“AAA”评级。

但是，无论什么样的商业模式，被多少评级机构认可，在吴建斌看来，“负债率是否高，衡量的一个重要指标就是你关注的公司的资金周转率是否速度很快。如果它保持足够快，就意味着有些事情已经完成了。”

同样，无论是什么业务，行业都是大机会还是小概率，从盈利指标来看，融资成本越低越好。