房贷新政带来销售窗口期A股139家房企融资亿

随着今年房地产市场进入下行通道，日益严峻的财务压力正在压着房地产开发商的神经。

一项对139家A股上市房企中报的研究发现，由于市场突然降温导致销售收入锐减，现金支出持续上升，平均净负债房地产上市公司纳入统计比例接近100%。其中，大型房地产企业的负债率保持稳定，

但中小房企平均净负债率接近120%，短期债务偿债能力持续恶化。不少中小房企面临巨大的偿债压力。

万科总裁于亮曾说过，每当市场陷入困境时，谁的财务状况越好，谁就越容易拿到钱。对于那些资金链比较紧的房企来说，“以债还债”的生存方式已经难以为继。

新城控股高级副总裁欧阳杰告诉《每日经济新闻》记者，虽然国内房地产融资正在放松，但只有实力雄厚、财务稳健的主流房企才能受益。对于那些财务状况不佳的房企来说房企净负债率多少合适，把握住新房贷政策带来的销售窗口期，坚持卖房还贷是上策。

中小企业净负债率为119%

研究发现，自2012年底以来，139家A股上市房企的净负债率一直保持上升趋势。其中，2013年房地产企业大举拿地，但净负债率增幅相对温和，从年初的66.28%上升到年初的77.66%年末仅增长15.52个百分点；但今年上半年，尽管房企大幅减少征地，但净负债率不降反升。截至上半年末，行业净负债率上升22.30%至99.7%。

“在净负债率大幅上升的背后，一方面是市场突然降温，销售回款大幅减少，而降价和零首付营销活动进一步减少了销售回款。 ”某研究中心分析师朱一鸣告诉《大家日经》记者，另一方面，企业刚性支出持续上升，主要是由于去年公司获得大量土地后需要快速周转，典型房企今年加大建设力度，导致工程和员工佣金支出持续攀升。

从今年上半年融资情况分析，139家A股房企融资现金流入4675亿元，同比增长38%。其中，“招宝万金”共募集资金1032亿元，同比增长25%，增速较为温和；但其余中小房企融资额为3642亿元，同比增长42%。最终结果是，《招宝万锦》的净负债率为61.6%，与2011年底的峰值相当，但中小房企的净负债率却有飙升至119. 3%，创历史新高。

“去年个别房企抢地大手笔，今年面临大量建设和土地支出。为此，上半年融资额同比大幅增加——上半年，中粮地产、金融街等部分房企扩大商业地产，融资额同比分别增长294%和196%。朱一鸣表示，由于中小房企的大量债务更多用于房地产开发和偿还土地款，而不是偿还旧债，导致其净负债率攀升至高风险。主要原因。

当然，高净负债率并不能充分体现房企的偿付能力和资金链安全。欧阳杰告诉记者，短期偿债能力也是一个很重要的指标。一些大型房地产公司虽然净负债率较高，但大多为长期负债，账面现金足以弥补短期负债，不会引发资金链。危机四伏。

据统计，截至上半年末，139家A股房企一年内到期的短期债务达到4098亿元，同比增长22%，创历史新高从年初开始，现金短期负债率仅为0. 87，这意味着越来越多的房企手头没有足够的现金来偿还短期债务。

其中，“招宝万金”的短期负债较年初仅小幅增长2%，短期现金负债率为1.51，尤其是短期-龙头万科长期现金负债率高达1.92。大型房地产公司没有短期资金压力。但中小房企短期负债增长28%，导致现金短期负债率持续下降，创2009年以来新低。部分中小房地产企业较上季度大幅下滑。例如，融安地产一季度末跌76%至0.44，世纪兴源一季度末跌68%至0.38。嘉开诚一季度末跌54%至0.19，同类公司短期偿债压力较大。

兰德咨询总裁宋彦青指出，虽然部分房企净负债率较高，短期负债占比较高，但如果主要是向大股东借债（较容易延期）还款），即使不是债务风险也很高，典型的企业如越秀地产、鲁商地产等国有地产企业。

营业额和库存指标均恶化

“一个快速成长的房地产公司通常购买大量土地，负债率很高，因此负债率指标很高，但这并不意味着该公司风险很高。”再德咨询总裁宋松 在延庆看来，只要高负债率的公司有高周转率作为保障，只要销售端没有大问题，几乎不存在资金链断裂的担忧。融创中国等典型企业。

但据兰德咨询研究，受房地产市场低迷影响，上半年139家A股上市房企换手率指标均出现不同程度恶化。以总资产周转率为例（指标越高周转率越快），今年上半年，周转率超过0.3的房企只有1家, 2011-2013 年同期分别为 10 次和 4 次。 3房3房，但今年上半年的成交率低于0.2，比去年多了6。研究发现，截至今年上半年末，139家A股房企库存周转率为0.09，同比下降15%。

营业额放缓导致行业库存继续攀升。数据显示，截至上半年，139家A股房企库存达到2.12万亿元，同比增长25%，较年末增长5%第一季度。其中，大型房企库存积压并不明显，“招宝万金”库存较一季度末仅小幅增长1%，但部分中小房企库存显着增加。 22%，迪马股价同比上涨126%，环比上涨68%，泰禾集团环比上涨26%。

值得注意的是，部分中小房企的库存消化周期明显增加。万通地产同比增长465%至54.49个月，京投银泰同比增长349%至186.55个月，泰禾集团增长162 % 同比至 30.77 个月。

“无论未来市场行情是好是坏，业绩增长只属于降价到位的房企。”在朱一鸣看来，如果很多房企还不愿意像上半年那样降价，恐怕销量还是很难实现的。改进。销售收入不佳对众多中小房企来说是致命的：在巨大的资金压力下，中小房企将不得不求助于成本更高的融资渠道，一些财务不稳定的高负债企业很可能会陷入还本付息、资金流失的恶性循环，最终导致资金链断裂。

光耀地产因资金链危机而破产的传闻，反映了大部分中小房企的生存状况。据兰德咨询统计，截至2013年底，中国房地产开发法人总数约4.2万家，较2010年减少36.6%，近三年累计下降1/3以上。 3、过去五年，半数以上的房企“消失”。 2008年，数据为8.80,000。

宋延庆指出，危险与否房企净负债率多少合适，取决于短期和长期偿债能力。 “一般来说，如果速比低于0.4，负债增速同比超过50%，销售增长目标超过30%，资产周转率低于0.2、每年的利息费用会高于同期，净利润是差不多的，一旦市场波动较大，这类公司资金链断裂的可能性比较大。”宋彦青告诉记者，在所有上市的房地产公司中，这样的公司有十几家。

“虽然国内融资大门正在打开，但只有财务状况良好的房企才能分得一杯羹。”欧阳杰认为，对于大多数财务状况恶化的房企来说，“以债还债”的发展模式是不可持续的，唯一的出路就是通过积极的销售策略将资金拉回来。未来几年，卖房还贷将成为房企的常态。