各类购房需求不断释放 港城楼市进入卖方市场

2017年开年以来，虽然楼市宏观调控新政不断，部分一二线城市进入“限购”、“限贷”、“限价”、“限售”并用的“四限时代”，但港城楼市丝毫不受影响，购房者热情依旧高涨，楼市表现十分抢眼，整个市场逐渐进入了开发商主导的卖方市场。面对当前火热的港城市场，购房者们是以一种什么样的心态面对?刚需、改善的自住客群还是伺机而动的投资客，每一位购房者对当前的房产市场都有自己的考量。

刚需自住型需求释放

端午小长假，记者在走访中发现，多个市区楼盘的售楼处内看房的市民有不少，尤其是在碧桂园凤凰台、翡翠公馆、中锐星奕湾等几个即将开盘入市的项目销售现场，看房的人潮络绎不绝，且多数都有着明确的购房意向。“房价在能力承受范围内，越早买越好。”市民梁先生觉得，如果房子的性价比高，价格在能够承受范围之内就会马上出手购买。“买房有时候就像买股票，没有谁能说清楚明天是跌还是涨，现在张家港的局势就是‘僧多粥少’，如果错过这一次，等到价格上涨了很多再买，无形中增加了很多成本，买房赶早不赶晚。”他说，去年下半年到现在，一套房子基本上涨了三五十万元，对一些自住型购房者来说，还是应该趁早购房。

“我是港城本地人，现在在上海工作，这次趁着端午放假回来想顺道多跑几个楼盘，好几个楼盘都预计6月份开盘，加上最近港城楼市热度不减，更有甚者是‘一房难求’，这次不把握机会，恐怕以后买房会更难。所以想趁着开盘有优惠瞅准时机买套房，在相同价格的区间内，我更多会从开发商的品牌、品质以及所处的区位来进行比较。”一位在市区某楼盘预订了一套130平方米房源的王女士说道。

“近两年来，港城楼市发展比较迅速，不少知名房企的强势入驻以及本土房企的优胜劣汰，这些都在引领着整个楼市的多元化发展，对于购房者们来说，可以选择的类型较多，公寓、洋房、别墅等，真正有住房需求的购房者不妨趁此机会，多实地走访几个楼盘，筛选比较之后再根据自己的购买能力和购房需求理性选择，切忌被‘买涨不买跌’的心理误导从而盲目消费，甚至有的市民对意见不一的楼市预期失去了判断能力，被一些楼盘的营销人员‘牵着鼻子走’，这些都是不可取的。”业内人士建议。

改善型置业持续走旺

随着“全面二孩”政策的放开，买大房、换大房成为当下众多购房者的硬性需求。尤其是像港城这样一个相对周边苏州、无锡、南京等地而言，房价尚属洼地的城市，换房和投资需求更加旺盛，甚至有不少首次购房者也是“一步到位”，加入到购买大、中户型房源的行列。

市民余先生在市区一家大型外资企业上班，有一定的积蓄，由于孩子慢慢长大，计划想要二胎的余先生打算换一套大一点的房子。“现在住的房子是100平方米左右的小三房，以后居住起来肯定不方便，最近去看了一下房子，市面上有不少140多平方米的四房房源，户型规划十分舒适，价钱也符合心理价位，所以准备近期入手一套。”余先生如是说。

记者走访发现，在当前的市场上，像余先生这样的改善型需求买家不在少数。市区不少项目的销售人员均告诉记者，每天看房的市民中，有不少想“以小换大”、“以旧换新”，或是“买学区房”的改善型需求的购房者，这一比例甚至占了三四成左右。

“现在，有很多购房者喜欢大三房、四房的户型，之前我们的楼盘项目开盘，面积在140平方米左右的房子很抢手。”碧桂园的一名销售人员说，“随着市面上销售楼盘的不断增加，购房者对户型设计也越来越看重，港城市民对三房、四房左右的户型比较青睐，因此我们项目也针对港城住房消费市场推出了满足需求的户型产品，因此往往房源一经推出就认购一空。”

记者在采访时也发现，改善型购房者一般来讲都有过一次甚至多次的购房经验，对房地产较为熟悉，对所要购买的产品细节以及综合品质要求较高。除了在住房面积上会有所增加外，在户型、小区环境及物业上也会有更多的考虑。“价格并不是决定因素，环境和配套设施一定要好，我现在想一家人住大一点的房子，以后就不想再换了。”市民罗女士直言，现阶段她选房首要看重的是楼盘品质和周边配套条件。

外地投资客涌入市场

目前的港城楼市，房价普遍呈上涨趋势。无论是住宅云集的城西，新城崛起的城南，还是前景可期的城北，在售房源价格均有不同幅度的上涨。而在这些楼盘林立的区域，就涌现出了许多外地和本地的投资客。“一到周末，我们项目会接待一些外来购房者，这些客户不问房价，不看户型，来就问现在还有没有房子卖。”某热门楼盘置业顾问告诉记者，现在港城楼市上的投资需求仍然比较强劲，周边城市的购房者把张家港视为价格洼地，纷纷出手购房。

“去年以来，在国家宏观政策的调控下，一线城市的市场不如以往那般火热，但港城楼盘今年以来价格上涨明显，购买力却丝毫不减，其中很大一部分是投资型的购房者对市场的推动。”一家楼盘的销售经理对记者说，当前苏州范围内的城市房价均达到了2万元/平方米，而张家港的房价目前只是刚刚突破了2013年的市场峰值，一手房价格刚刚达到1.5万元/平方米，在苏州大范围内形成了明显的价格优势，加上交通轨道的建设和黄泗浦公园等几个大型景点的建设，让周边城市的居民纷纷看好未来价格上涨空间，这也是形成了不少项目热销的一个原因。

除了外来的投资客，港城本地的购房者也在当前股票市场不稳定时，纷纷把投资眼光投向不动产，一些小面积的学区房、有升值空间的新空房，甚至有些低总价的别墅都成为本地市民的投资对象，反映到二手房市场上，形成了二手房市场一片红火，中介门店越开越多的态势。

业内人士指出，无论是以往的房地产调控政策，还是近期新出的房产新政，其主要目的都是鼓励消费、遏制投机，正所谓“房子是用来住的，不是用来炒的”。这样一来，房产投资的获利空间势必缩小，回报的不确定性加大，而且如果对房产的区位、户型、价格、远景无法做出准确判断，房产投资回报的不确定性加大。因此，投资者在房产市场火热期还是应该谨慎而为、理性决策。