2017年苏州楼市　怎么走? 量缩价稳或成主旋律

又到了岁末年初之际，预测新一年房价走势已然变成了一项保留节目。回首2016年，从年初全国范围的“降首付”、去库存，到“楼十条”、土拍限价、“苏十五条”，再到国庆开始的新一轮房地产监管调控出台，去年，苏州楼市经历了房价疯涨、买房靠抢到后来的房价滞涨，成交断崖式下滑的冰火两重天的阶段。新政调控下，市场回归理性，购房者心态也回归平静，楼市似乎又回归到了常态。然而，对于新一年楼市的走向，依然牵动着过去一年已经买房或是还没买房的人，毕竟，买了房的，会担心房子会不会贬值;还没买房的，则会考虑什么时候该出手才最合适。

近期召开的中央经济工作会议强调“房子是用来住的、不是用来炒的”，随后召开的全国住房城乡建设工作会议也明确指出“要确保房地产市场平稳健康发展”。因此，无论是从当下行业及市场变化的阶段特征把握，还是从宏观经济发展大势着眼，新一年的房地产市场发展的主基调都是“稳”字当头。

房价趋稳，最近开盘价很接地气

在苏州买一套房要平均要花费多少钱?近期某研究院发布《中国房地产市场2016总结2017展望》报告，给出了一份宁苏锡三地买房平均花费，报告给出答案是：南京207万、苏州213万、无锡116万。

不管这份报告所给出的答案是否准确，但有一点可以肯定，如今想在苏州买一套房，确实不便宜，均价两万以下的房源并不多见，而随着之前地王项目的入市，苏州的新房均价或将进一步上升。

值得一提的是，受限购限贷等政策调控影响，苏州的成交量此前一度降至冰点，而全年成交量也只有110379套，同比前年下跌6.93%;其中住宅成交79922套，成交面积10126623.41平方米，成交量同比前年下跌了19.06%。不过，近期楼市却表现的异常平稳，甚至有些出彩，尤其是去年11月末至12月，苏州楼市出现了一波成交连阳的行情，究其原因，一方面购房者从政策实施之初的恐慌中走出来，理想面对楼市;另一方面，近期苏城楼盘呈现集中供应的一个小高峰，而入市房源的开盘价格却非常接地气。开发商愿意放低姿态，购房者自然不会错过，由此掀起了一波楼市小

高潮。

此外，也有业内人士表示，楼市经历长周期调控后，成交量的下滑最终将作用到价格，供需博弈的僵持局面一旦被打破，二手房将率先出现价格调整，此后可能会先影响到城市周边的新房项目。而今，二手市场已经出现价格弹性加大的信号，甚至有不少房东主动调低价格，这也意味着房价下行的通道正在打开。

量缩价稳或是大概率

过去的中国楼市素有“3年小周期”的说法，这个周期和宏观经济息息相关，也就是“经济下行—政策微调—房地产反弹—经济上行—房价上涨—调控趋紧—经济下行”。

分析历年楼市与政策的关系，不难发现：每次调控的第二年，往往都会出现一个买房的小高潮。因为在政策调控下，市场难免会有波动，开发商也会随之调整价格，也会更注重产品，这对真正想要买房的人来说是一个利好。不过，这样的一个规律，对于今年的苏州楼市来说，未必适用。

此前，中指院将各城市2011年-2016年11月人均商品住宅成交量加上2010年六次人口普查的人均住房建筑面积，用来衡量各城市人均住房拥有量。结果显示，宁苏锡等15个二线城市人均住房建筑面积均超过40平方米，其中苏州和无锡人均住房建筑面积直逼50平方米。

显然，房地产市场经过“黄金十年”的快速发展，大部分城市早已告别住房短缺时代，未来市场增长空间相对有限，尤其在政策收紧周期，对于多套房的限制将显著影响市场增量空间。

业内人士表示，从市场结构来看，政策环境决定了2017年以刚需、首改为主的自住需求会是市场主流，但从2016年土地市场的实际情况来看，过高的土地价格使得未来项目豪宅化的情况会非常严重，“2017年也许会出现供应与需求结构不匹配的情况，刚需房源相对不足，而高端产品相对过剩。同时,我们应看到，前两年过热的市场已使得未来几年的购买力透支了，因此今年苏州楼市走势大概率事件是量缩价稳，业内人士建议，在这样一个特殊时期，确保安全、防控风险是最重要的原则。