强化市场监管 打击违规销售——解读张家港房地产调控新政

十一期间20余城陆续出台调控政策，令港城社会各界分外关注本地会出台怎样的调控政策。目前，我市房地产市场保持平稳态势，呈现出量升价稳的良好特征。为进一步规范我市房地产市场交易秩序，保持平稳健康发展态势，我市出台了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见》(下称《意见》)，要求相关部门要准确认识、把握我市房地产发展形势，进一步加大工作力度，继续维护好我市商品住房市场平稳健康的发展态势。

近日，市房管中心出台《关于进一步规范商品房预(销)售行为，维护市场秩序的通知》(下称《通知》)，对规范商品房预售和销售代理行为作了具体要求，明确将严肃查处捂盘惜售、哄抬房价、虚假广告等违法、违规行为。《通知》还进一步规范了项目开发预售管理，限制拆零申请预售许可，要求20000平方米以上商品住宅项目分期开发的，每期申请预售面积不宜低于20000平方米(低密度住宅和尾盘除外)，20000平方米以下商品住宅项目一次性办理商品住宅预售许可。

《意见》和《通知》两份文件奠定了当前港城楼市调控的基调，被业界认为是港城本地的调控新政。业界人士认为，本地调控新政的出台，意味着港城楼市正式进入新的盘整阶段，对后期市场发展将产生重大影响。那么，此次楼市新政有何看点呢?记者带你一一解读。

看点1 商业地产获得去库存助力

此前多项“去库存”政策刺激下，住房库存快速去化，但商业地产的起色却不明显，市场库存压力依然很大。因此，此次新政为商业地产的库存去化送去一份助力。

《意见》提出，要优化土地供应调控机制，对于非住宅库存明显偏多或在建非住宅规模较大的区域，严格控制商业办公用地供应。此举将有效减少商业地产的库存增量。《意见》第五条专门提出，要加快推进商业办公用房去库存，要全面调查，摸清底数，按照合法依规、技术可行、功能合理、均衡布局、市场稳定、试点示范的原则，分类施策，通过税收、信贷手段，促进市场销售;对符合城市规划要求，可以通过调整开发用途转为住宅、科技企业孵化器、众创空间、养老地产等的项目，要按照程序申报并积极推进。此举将加快商业地产库存去化。

随着以上两项举措的落实，可以预见，港城商业地产将迎来库存快速去化的契机。

与此同时，新政明令禁止“售后包租”等开发商为去化库存而进行的违规行为。《意见》要求商业房地产开发企业在申请预(销)售许可时，需向市房产行政主管部门递交“不采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”的书面承诺。表明新政在促进商业地产去库存的同时，并不会放松对市场的监管。

看点2 企业信用成为房企重要指标

此次新政的两份文件均明确提出针对企业信用的相关措施，可见，今后房地产开发企业的信用将成为考量房企品质的重要指标。

《意见》明确提出，要加强房地产开发经营管理，实施房地产开发企业信用管理;住建、国土、规划、物价、公安、市场监管、税务、金融等相关部门要切实履行职责，加强联合执法，建立健全市场信用评价和失信惩戒机制;要求相关部门根据《苏州市房地产开发企业信用管理办法》建立房地产开发企业信用档案，并结合信用档案进行企业信用状况综合评价，定期将评价情况向社会公布。房企的信用信息将作为相关部门开展日常监管、信贷发放等工作的重要参考;对符合规定的预售申请项目，根据房地产开发企业的信用等级，实行差别化管理。

《通知》中则要求，房地产开发企业的不良行为一经查实将记入房地产开发企业当年信用档案，并予以公开曝光。情节严重者，将暂停网签系统;销售代理机构存在违规行为并经查实的，由房产行政主管部门注销其经纪机构备案，向市场监管等公共信用平台通报信息，并建议吊销营业执照;销售人员违规并经查实的，列入失信人员名单并在网上通报和公示，限制从业资格2年，情节严重的移交司法机关处理。

对于企业信用的从严监管，将督促各房企提升品质，保持优良的信用，有助于建立优胜劣汰的市场竞争机制，将市场引入良性竞争的循环，促进市场快速健康发展。

看点3 三项违规行为被点名

在市场快速发展的阶段，不少房企为了库存快速去化，争夺市场客源，采用了诸多营销措施，有些就涉嫌违规操作，例如捂盘惜售、虚假宣传、电商炒作、炒卖房号等。此次新政提出加强房地产开发经营管理，将严肃查处捂盘惜售、哄抬房价、虚假广告等违法、违规行为，其中提出了针对“以各种形式收取认筹金”、“电商团购”和“炒卖房号”这三种违规行为的限制和规范措施。

《通知》明确提出，未取得预售许可证的商品房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、团购、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。《通知》明确提出要规范电商团购，要求房地产开发企业不得将所有房源全部交给电商团购，确保不参加团购的购房者也可以在售楼处购到商品房，不得强迫购房者参加各类团购、网购活动。《通知》明确，“炒卖房号行为严重扰乱房地产市场秩序，应当予以严厉打击。”规定房地产开发企业存在炒卖房号行为并经查实的，将暂停商品房网签系统，对其进行约谈并责令整改。

收取认筹金、电商团购、炒卖房号是诸多房地产乱象中较为典型的违规行为，而这些违规操作在市场火热的时期往往容易误导购房者，以为自己从中获得了不少优惠。但实际上，这些违规操作烘托了市场氛围，营造供不应求的假象，开发商借此或哄抬房价，或诱导购房者仓促购房，最终损害了购房者的利益。业界人士认为，此次把违规销售行为进行点名，有利于营造诚信的买卖体系，重塑市场信任。

看点4 预售证增设“2万平方米”界限

对申请预售证设限是许多限购城市的政策之一，例如苏州就出台政策规定开发商每期申请预售面积不宜低于3万平方米。而张家港此前并无类似的政策，此次新政是我市首次对预售证申请设限。

《通知》规定，要完善住宅项目预售管理，进一步规范项目开发预售管理，限制拆零申请预售许可。20000平方米以上商品住宅项目分期开发的，每期申请预售面积不宜低于20000平方米(低密度住宅和尾盘除外)，20000平方米以下商品住宅项目宜一次性办理商品住宅预售许可。与此同时，《通知》还明确要求，取得预售许可证的商品房项目，预售房源应在10日内一次性全部对外公开市场销售，不得分批、分次销售，严禁捂盘惜售。 另外，在《意见》中提出要强化商品住宅价格监管。房地产开发企业应当科学合理确定申报价格，经价格部门严格成本核算确定备案价格后，一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，实际销售价格不得高于备案价格。同一批次分批销售时，不得提高销售价格。

“2万平方米”界限是根据本地的房地产现实情况划定的预售界限，能有效减少开发房企捂盘惜售的现象，增加市场信息的透明度，有助于购房者挑选适合自己的房源。而预售证申请设限，表明港城楼市虽未正式出台限购、限贷等措施，但政策方向已经明显向调控倾斜。

看点5 公积金贷款“70万元”仅限首套房

去年5月份，苏州出台新政调整公积金政策，新建住房的贷款最高限额从50万元调整至70万元。如借款申请人及其他共有人中仅一人符合计算贷款额度条件的，新建住房的贷款最高限额从30万元调整至45万元。“公积金最高可贷70万元”政策持续至今1年半左右，随着新政出台再次调整。

《意见》规定，职工家庭首次使用公积金贷款的，贷款最高额度保持不变;职工家庭第二次使用公积金贷款的，家庭贷款最高额度从现行70万元调整至50万元，单人贷款最高额度从45万元调整至30万元;职工家庭第二次使用公积金贷款的，首付款比例从不低于住房总价的30%调整为不低于住房总价的50%;职工家庭第二次使用公积金贷款的，从按借款人个人账户余额之和的10倍计算可贷额度，调整为按借款人个人账户余额的6倍计算可贷额度;公积金贷款总额不得超过住房总价与已支付房款的差额。

从公积金政策的调整情况可以看出，政策不再鼓励使用公积金购买改善性住房。此前一系列“去库存”政策中对于改善性需求的支持已经开始松动。业界专家认为，公积金政策调整影响的是有房居住但迫切需要改善居住条件的居民家庭，对于市场改善性需求的释放有着很大的影响。

业界观点：港城楼市将步入理性轨道

从新政的内容来看，虽然对当前楼市进行了一些限制，但业界人士普遍认为，与上海、南京、苏州等一二线城市的限贷、限购政策相比，仍较为宽松，对于保持本地房产市场的平稳发展非常有利。

本地一家房产开发企业的负责人表示：“此次新政的力度并不大，很多举措是在原有政策的基础上进行强化，对于守法经营的房产商、代理公司利大于弊。”他认为，公平的市场环境不仅有利于购房者，同样有利于开发商、销售企业，引导市场的各方参与者共同营造良性的竞争环境，避免“劣币驱逐良币”的恶性竞争。

刚需购房者将迎来最佳的购房时机，但市场的观望情绪也会变浓，因此并不会出现刚性需求大量释放的情况。一项目营销经理表示：“随着政策从严，项目会严格遵守新政的各项规定，但从政策本身来看，并不影响项目的开发和销售节奏。”他认为，当前的政策并不影响市场供求关系，不会对市场产生明显影响。但他也承认，会有很多购房者将持币观望，市场将会逐渐降温。

友邦置业董事长张明昌认为：“宽松的政策环境可能引来一些外地投资性需求冲击市场，行业监管部门应当有所警惕。”据统计，10月份本地市场的购房人群中，外地籍购房人群超过了本地籍购房人群。他认为，随着越来越多的品牌房企进驻，港城楼市与宏观市场的关系更加紧密，对政策变化也更加敏感，而与此同时，也会受到更强的市场冲击，刚需性、改善性购房者应当认清需求，适时购房，不要盲目期待政策调控和房价回调。

市房地产业协会秘书长黄志祥表示，“结合当前我市房产市场的整体发展情况来看，张家港作为三四线城市，并不具备限贷、限购的条件。”他认为，虽然此前受到利好政策叠加的影响，港城楼市呈现火热的市场行情，但并未出现“过火”的情况，“整体市场处于量增价稳的发展阶段，出台相对宽松的调控政策，有利于市场稳定，港城楼市将步入理性发展轨道。”