宁苏锡楼市进入“双限”时代 遏制投机立竿见影

10月2日无锡重启限购，外地人在锡限购第二套新建商品住房，二套房首付升至四成;

曾在8月12日于二线城市中率先重启限购且实施限贷的苏州，4日起政策升级，外地人限购1套房且须提供近两年连续满1年的个税或社保缴纳证明，本地人限购3套房，二套房首付高至八成，三套房禁贷;

6日起，南京限购限贷双双升级，升级手段与苏州相仿，同时规定本地单身人士(含离异)限购1套住房，力堵“9·25”限购政策中“假离婚”漏洞，业内评价“史上最严”。

这也是2011年同出限购、限贷政策之后，宁苏锡三地再次实施“双限”这一“狠手”。这与去年同期时的楼市景象全然不同：彼时，适逢“930新政”出台，货币政策释放宽松基调，首套房商贷最低首付款比例降至25%、全面推行公积金异地贷款业务等，一线及二线热点城市楼市一扫颓势，去年国庆长假期间，南京新房认购2851套、成交1364套，双双创下历史新高。此时，高歌猛进中的一二线城市楼市已如“野马”狂奔，“有形之手”及时拉缰，避免累积更大泡沫、埋下经济发展隐患。而这一轮调控，地方政府出手密集，出拳狠重，对市场心理预期逆转产生极大促动。

“双限”对于宁苏锡楼市已投射出不尽相同的效果——

南京此番新政效果立竿见影，新政实施两天来，商品住宅认购量分别只有29套和31套，与长假前每天300-500套的成交量相比，均现“断崖式下跌”;二手房房主降价及买主悔约现象已大量出现，用链家地产高级分析师尹筱沁的话来说，“已经初步遏制房主坐地涨价而客户疯狂购房的局面”。截至7日19：30，国庆长假期间南京全市商品住宅认购量尚不足1300套，同比大降六成左右，是近5年来同期认购量新低。

南京楼市受新政冲击大，其实也可以看出，新政实施前当地投机投资需求比例不低，事实上南京楼盘投资占比两三成的比比皆是，高者甚至达八成。而宁苏锡限购及限贷政策，指向均十分明确：打击投机投资，保护自住!南京市房管局负责人表示，此轮调控稳定市场是主旨，“重在保护刚需和改善消费”。

长假苏州楼市受“升级版”限购及限贷政策的影响并不明显，成交不降反升。截至7日晚7：30，国庆长假期间苏州商品住宅成交2249套，与去年同期的1323套相比上涨70%。

4日苏州新政实施后，各大售楼处人气仅略有缩减，而因为当地以“限外”为主的限购政策已实施近2个多月，因此外地购房人此前已大幅“挤出”，从一些楼盘反馈看，长假期间看房客中八九成都是本地刚需及改善型客户，100平方米左右的中等户型房源最受市场欢迎。事实上，新政之下，当地需求选择余地更大。

值得一提的是，尽管长假苏州商品住宅成交量同比大增，但价格已产生变化。记者查询苏州市住建局官网上的“苏州市区商品住房成交均价走势图”发现，新政出台前的10月1日和2日，房价冲至2.2万元/平方米左右的高点，但3日政策出台当天房价就回落到1.9万元/平方米左右，到6日，房价更是“跌”至1.3万元/平方米左右。一般来说，每有调控政策施行，总是量先于价产生变化，但苏州价“跌”在先，据此可以分析出的是，限购与限贷加码已进一步阻碍高端楼盘销售，毕竟二套房首付已高至八成，相比之下，价位平和的楼盘成为自住者当地需求首选。

5日，苏州市价格监测中心工作人员走访市区十几家房产中介机构，结合调控新政查询挂牌在售二手房价格和成交情况。与新房市场波澜不惊相比，苏州部分二手房主的价格预期已走低，主动降价者也出现了。买方观望情绪较重，希望在各部门共同调控房价的背景下，能够更大程度地享受政策红利。而当地中介机构普遍认为，后期二手房房价将出现止涨现象，盲目过热的投资需求也会渐渐消退，刚需入市迎来契机。

2日无锡限购重启当天，当地商品房成交量167套;3日商品房成交184套，而4-6日，当地商品房成交均只有两位数，分别为87套、28套和35套。而此前的8月和9月，当地每天商品房成交量均在200套以上，高时可达400余套。

长期沉寂的无锡楼市今年“异军突起”，商品住宅去化周期从年初的18个月快速下降到目前的不足6个月。9月全国百城价格指数显示，无锡房价涨幅自8月排名全国第一后继续飙涨，以6.83%的环比涨幅位居全国第二、江苏之首。无锡地价也频频刷新纪录，最高地块楼面价已突破1.8万元/平方米。

太湖锦绣园营销中心总经理杭卫形容今年8、9月的无锡楼市“好似过年”。而外地投资需求蜂拥进入，是无锡房价疯涨背后的重要推手。无锡市房屋交易管理中心项目管理科科长陈晖表示，无锡楼市调控明确抑制投机投资需求，尤其是外来资本的炒作，同时保护本地刚性需求。

据无锡市房屋交易中心统计，今年3月以来，无锡每月商品住宅成交量中超过四成被外地人买走，8月外地人购房比例更是高达67%，当地商品住宅均价由1月的7000多元/平方米上涨至9000多元/平方米，太湖新城有楼盘售价已达2.6万元/平方米。如不“限外”，房价面临失控风险。此番无锡对外地人购房设限，无疑极具针对性。而长假无锡楼市成交骤减，也证明政策的指向性很高。