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新政难挡房企拿地热情 新晋房企表现亮眼

城市商报 2016-09-29 09:53

现房销售离我们不远了?

9月22日,恰逢秋分,这本该是苏州一年中最舒服的时候,可大家的关注点并不在此,一场土拍将苏州楼市再度点燃。

去年至今,大大小小的土拍苏州购房者经历的并不少,从海亮近1.6万元/㎡刷新园区楼面价开始,到之后的各区楼面价破2万/㎡,天房3.1万/㎡拿下姑苏区地块,土拍已经不仅仅是一场开发商之间的夺地斗争,而是变成了全民关注的大事。

尽管对此次土拍早已有所防备,但最终结果还是让购房者措手不及。房企不顾新政束缚,“饥渴”拿地,各区域楼面价再创新高。现在可以说,现房销售时代,真的离我们不远了。 □姚臻/文

两天吸金486亿

土拍再次刷新楼面价

上周的苏州楼市,没有比土拍更抢眼的。虽然此前苏州楼市新政针对土地市场调整了土地供应条件,设定了市场指导价、一次性报价、现房销售等严苛要求,却依然挡不住开发商的拿地热情,8宗限价地块中有7宗块地最后报价均超过了市场指导价10%。

看看土拍的成交情况,满眼尽是楼面价超1.5万/㎡的地块,截止此次土拍过后,苏州超1.5万/㎡的地块已近30宗,而此次土拍几乎贡献了其中的一半地块,因此,两天吸金486亿也就不足为奇了。

想当初,天房以3.1万/㎡拿下姑苏区地块时,让苏州楼市为之一惊。现如今,3.1万/㎡已不再是奇迹,光本次土拍,楼面价超3万的就有4宗,其中3宗均位于姑苏区。首进苏州的绿都地产连下两城,分别收获位于姑苏区的苏地2016-WG-42号地块,楼面价34782元/㎡和苏地2016-WG-43号地块,楼面价30501元/㎡,而老牌房企仁恒此次也是火力全开,一口气拿下两宗超3万/㎡楼面价的地块,一处是位于高新区的苏地2016-WG-63号地块,楼面价高达3.1万/㎡,而另一处位于姑苏区干将路的地块综合楼面价更是达到3.8万/㎡,楼面价之高着实让人吃惊,有业内人士表示,这些楼面价过3万/㎡的地块,未来售价基本都在5万以上,瞬间拉高了姑苏区的房价。

当然,楼面价超3万/㎡毕竟是少数,但其余地块开发商们拿得也不便宜。位于吴中区的苏地2016-WG-53号地块被中铁诺德以总价

356753万 元、楼 面 价:

28964.56元/㎡竞得,位于相城区的苏地2016-WG-57号地块则被鲁能以总价330545万 元,楼 面 价:26224.57元/㎡夺得。至此,苏州5区中(除吴江区外)4个区域的楼面再次被刷新,园区因一直未有土地供应,楼面价始终维持在海亮当时创下的15992元/㎡。有业内人士表示,按照目前土地市场的热度来看,园区若土地上市,必然又是一宗天价地块。

值得一提的是,本次土拍中,还诞生了新的总价地王。位于相城区高铁新城南天成路南、澄阳路西的苏地2016-WG-62号地块因体量大,起拍价便高达近60亿,且对地块有诸多要求,但开发商似乎毫不介意。最终经过3小时39分钟106轮的竞价,由新城地以总价1062786万元拿下此块商服和住宅混合用地,刷新了苏州土地市场的总价地王。

一口气连拿三宗地块

新晋房企拿地热情

今年以来,苏州房价上涨十分明显,而在众多开发商看来,苏州房价还未到天花板,未来仍有上涨空间,这使得不少知名房企开始布局苏州。今年的前两场土拍,已经吸引了包括华发、当代、泰禾、鲁能等在苏拿地布局。这些新晋房企似乎都有一个共同特点——拿地凶猛,其中福州泰禾此前豪掷61.35亿元竞得2宗地块;上海建工55.21亿元1宗地块;北京国瑞40.39亿元1宗地块;山东鲁能38.7亿元1宗地块;常州雅居乐27.45亿元1宗地块,包括去年加入的天房集团,曾在一场土拍中豪取3宗地块。

本次土拍中,新晋房企依旧保持着强势姿态。来自郑州的绿都地产以黑马姿态连夺姑苏区两宗地块,虽然两宗地块总价并不高,但楼面价均超过3万/㎡。据悉,绿都地产是从实体产业成功转型的新型房企,操盘方式成熟。

另一家新晋房企则来头更大,在购房者看来算是“熟面孔”,此前却从未在苏州拿过地,这就是恒大地产。此次参加苏州土拍,恒大依旧展现了他“豪”的特点,一口气拿下位于苏相合作区和相城区的三宗地块,总成交金额约98亿元。

不管是恒大、绿都,亦或是此前拿地的天房、泰禾等房企,新晋房企的生猛表现再次表明了外来房企对于苏州土地市场浓厚的兴趣及布局苏州的决心。这些新晋房企在其他城市有着自成一套的运营方式,如今进入苏州市场,势必会对苏州市场带来全新的景象。

屡超市场指导价

未来现房

销售将成真

与以往土拍不同的是,本次土拍在开拍之前,就对其中8宗地块设定了市场指导价,同时提高了项目预售条件,当土地出让成交价超过市场指导价(不含市场指导价)的,工程结构封顶后方可申请预售许可;土地出让成交价超过市场指导价10%(不含10%)的,工程竣工验收后方可申请预售许可,也就是说,超过市场指导价10%的,必须是“现房”销售。

本想这样的严苛条件会让开发商在拿地时有所收敛,可万万没想到,开发商似乎眼里只有地块,对那些严苛条件置若罔闻。8宗地块中,除1宗地外,其余7宗地因为超过了市场指导价10%,均成为未来以现房销售的地块。

按照竞拍结果来看,未来包括中铁所拿的两宗地、绿都的一宗地、鲁能的一宗地、仁恒高新区的地块、万科和弘阳所拿地块未来的项目,都将开启现房销售模式,购房者想买这些项目的房子,恐怕得多等会了。

对于现房销售,业内人士表示,这对购房者或许是一个利好,“可以眼见为实地来买房,不用再怕被不良开发商坑了。”当然,现房销售也将面临重重问题,“会不会在短期内面临房源供应不足,如果现房销售的话,也就意味着开发商必须拿到竣工备案表,通常会比现在延期一年或更长,精装房还会拖得更久;手中有房的房企,会不会捂盘惜售以寻求涨价;开发商资金回流周期拉长,会不会影响项目开发等等,这些问题都可能在现房销售过程中出现。”

显然,在现房销售时代的到来前,政府和开发商还需要解决更多可能面临的问题,以维持市场稳定发展。

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