二手房买卖出现违约咋办

别慌!别慌!听听法院人士怎么说

从去年下半年开始，苏州的房价节节攀升，尤其是在园区。伴随而来的，是违约情况的突增。而违约，大多都发生在二手房交易领域。园区法院最近审结的案件，不少就属于这类纠纷。如何才能保证自己的权益不受损?针对目前二手房交易中的隐患，园区法院向未来的交易者提供了以下建议：

决策前，冷静思考

房屋买卖中，无论是买方还是卖房，在签订买卖合同时一定要保持理性，不能因楼市的热潮而“激情”购、售。买方应合理评估自身的经济状况与还贷能力，在经济实力允许的范围内选择适合自己的房屋。如果是置换型购房，宜为出售原屋预留出足够的时间。否则，可能会发生因前后手交易衔接不顺而引发资金链断裂，最后导致违约。卖方则应正确看待房产价格的市场波动，在做出售房决策前进行充分的论证与考量，避免在房价暴涨时因心理不平衡而做出毁约之举。

签约时，保持理性

合同文本，至关重要。买卖双方在签约前，都应仔细研读。能够引发争议的因素和意外状况，最好能够提前规划处理办法。签订合同前，买方宜事先查清房屋产权性质。房屋产权系共有的，应要求所有的共有人均到场签字确认或出具书面的授权委托。对于交易房屋还有抵押贷款未还清的，买卖合同宜明确约定抵押权注销的方式、时间及未按时注销的违约责任等。另外，对于买方而言，不要通过签订阴阳合同的方式来避税，此类合同不仅违反行政法规，而且容易引发民事纠纷。

诚实守信

坚持依法交易，诚信履约。合同一旦签订，对于买卖双方均具有相应的法律约束力，任何一方对于合同义务的违反都将承担相应的法律责任。买方有按期支付房款的义务，而卖方则应根据合同的约定履行按期交付房屋、协助过户等义务。在房价快速上涨时期，卖方尤其不能背离诚信，否则一旦进入诉讼，将被依法认定为违约。如果合同具备履行条件，则卖方不仅要继续履行合同、还要多付违约金;即便合同不具备履行条件，卖方也需要按照房屋差价来赔偿买方损失。总之，恶意违约的失信行为终将得不偿失。

保存证据，合法维权

一旦房屋交易过程中发生争议，双方应尽量通过协商解决减少双方的损失。协商不成的，对于守约一方尤其应注意保留相关证据，并采取积极主动的维权措施。例如，在与对方进行交易过程中形成的合同文本、收据、支付凭证、备忘录等书面材料应妥善保管，双方交涉过程中所形成的短信、邮件、微信等资料也应注意保存。另外，一旦发现对方违约，应采取有效的方式进行催告或通知，并留存催告的文本及寄送的存根等，一旦纠纷进入诉讼阶段，上述证据将有助于还原事实并确定违约责任。　本报综合